Más viviendas para los segmentos necesitados en Miami: Importante solución y grandes oportunidades

El Globo News –

Roberto Orta G.C., Realtor, Ing. Civil – MSC Real Estate y Finanzas –

Un gran porcentaje de la población estadounidense tiene problemas para adquirir una vivienda propia o pagar un alquiler, ya que cada vez los precios son más altos, situación que afecta gravemente el presupuesto familiar. Según un estudio de la NLIHC (National Low Income Housing Coalition), un 71 por ciento de los hogares en pobreza extrema gastan más de la mitad de sus ingresos en renta y servicios, absorbiendo todo el dinero que podría ser utilizado en otras necesidades como alimentos, vestimenta y educación, entre otros.

El condado Miami Dade es uno de los lugares en el sur de la Florida en el que los alquileres son de los más caros del país, y los salarios promedio más bajos. En Miami más del 53,50% de los hogares gasta más del 30% de los ingresos en el pago de vivienda, lo cual se traduce en un deficit de aproximadamente 427.758 unidades, localizando al estado de Florida en el que se nota más esta brecha en relación a otros estados de USA.

Miami, la tercera ciudad del país con más problemas de viviendas asequibles, con un deficit de aproximadamente 50.000 unidades para suplir las necesidades de la mayoria de los residentes, que enfrentan una gran carga a la hora de pagar alquileres. De acuerdo a un estudio elaborado por City of Miami y FIU Metropolitan Center, actualmente los alquileres y ventas de viviendas unifamiliares en Miami estan por arriba de la media de Miami Dade (Renta:1.800 y Venta:350.000), y USA en general (Renta:1.600 y Venta:300.000), con un promedio de (Renta:2.000 y Venta:370.000).

Dicho estudio contempla los 5 distritos de la Ciudad de Miami, segmentado porcentualmente de la siguiente forma el deficit habitacional existente en cada uno: 1 (Allapattah, Flagami)- 21,60%, 2 (Biscayne Bay, islands, parte de Wynwood, parte de Downtown, North Coconut Grove, South Coconut Grove)- 13,90%, 3 (Little Havana)- 22,40%, 4 (West Flagler, Coral Way)- 21,60% y 5 (Upper Eastside, Little Haiti, Model City, Wynwood, Downtown)- 20,50%.

Ing. Roberto Orta, al fondo la Ciudad de Miami

La Ciudad de Miami conjuntamente a la organización Miami Homes for All, a través del informe “ConnectCapital Miami”, plantean un plan de accion para aliviar la situación de los residentes afectados. Uno de los objetivos es recomendar la creación y preservación de 12.000 viviendas asequibles para el año 2024, proponiendo una serie de métodos y cambios en las políticas públicas de urbanización para que se puedan construir las viviendas necesarias, entre estas ellos el “Rental Assistance Demonstration Project”, un programa Federal que permite reemplazar las viviendas públicas obsoletas, añadiendo viviendas asequibles. Otro método es la preservación de las viviendas de alquiler en manos privadas, que se rentan a bajo costo porque están muy viejas o necesitan reparaciones. Típicas edificaciones o casas que se venden y terminan en demolición cuando los vecindarios se transforman, dados los crecimientos naturales y cambios que atraen inversionistas para desarrollar nuevos proyectos. Ejemplo este último el caso de Wynwood, en el que este tipo de viviendas disminuyó de 96% a 58%.

El alcalde de Miami, Francis Suárez, con su equipo de trabajo, inició la implementación de un Plan “Miami Affordable Housing Master Plan”, el cual contempla en su inicio la creación de 12.000 viviendas asequibles. Con miras a agilizar, abaratar costos de las viviendas y promover la mayor intervención de desarrolladores privados, dicho plan contempla una serie de muy interesantes incentivos como por ejemplo: Crear una autoridad Municipal de Viviendas; apoyo financiero a través del “Miami Affordable Housing Finance Corporation”; asociaciones con la empresa privada para el uso de terrenos públicos disponibles a través de contratos de arrendamiento a largo plazo sin costo al promotor; agilizar todo el proceso de permisología e inspección; eliminar el impacto de las tasas de inspección para este tipo de proyectos; implementar un sistema digital de zoning y permisología, con un equipo exclusivo, para fomentar la agilización de los mismos; y considerar mejoras de uso en ciertos sectores que lo ameriten, siempre que la finalidad sea la ejecución de un proyecto para este segmento.

Sin lugar a duda hay que resaltar la labor e importancia que esta ciudad, a través de sus autoridades, está dando al sector vivienda, al poner en marcha estos programas, que persiguen promover en forma efectiva, soluciones al gran problema social que conlleva el deficit de vivienda. Así como igualmente todas las ventajas que se derivan producto de una buena implementación de los mismos, tanto en el ámbito humano, familiar, de educación y salud, como el efecto motorizador que esto tiene en una sector de la actividad económica tan importante como lo es la construcción, y lo que esto genera en creación de nuevas plazas de trabajo, directas e indirectas.

Construcción de viviendas en la Florida

Finalmente valga el llamado a que todos participemos en este tipo de proyectos, los cuales además de generar retornos financieros bastante aceptables, trabajando en un segmento con una gran demanda, constante y creciente, nos obliga poner nuestro grano de arena en la lucha por erradicar ese gran problema social que representa la escasez de vivienda, como también intentar implementar nuevas ideas e incluso promover programas sociales de apoyo a las comunidades. Igualmente vale la pena llamar la atención de otras ciudades y estados para que esto sea tomado como un ejemplo y modelo a implementar.